KİRA BEDELİNİN TEKRAR BELİRLENMESİ İÇİN AÇILAN KİRA TESPİT DAVASI

Ülkemizde değişen ekonomik koşullar, yüksek enflasyon, taşınmazların değerinin artması, kira artışı için devlet tarafından belirlenen oran gibi vs. sebeplerle kira sözleşmelerinin kurulması sırasında tarafların mutabık kaldığı kira bedeli ve bu bedele uygulanan artışlar, rayiç ve emsal kira bedellerinin altında kalmaktadır. Bu ise kiraya veren açısından kira sözleşmesinin çekilmez bir hale gelmesine sebep olmaktadır.

Bu doğrultuda kira sözleşmesinin devamı sırasında kiraya veren tarafından kira bedelinin tekrar belirlenmesi maksadıyla kira tespit davası açılabilmektedir.

Kira bedelinin tespiti davalarının dayanağı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesinde düzenlenmiştir.

TBK’nun 344. Maddesi; Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır. 

A. Kira Tespit Davasının Şartları

1. Taraflar arasında geçerli olarak kurulmuş bir kira sözleşmesinin bulunması,

2. 5 yıllık sürenin geçmiş olması (TBK 344/3. maddesi gereği) veya kira sözleşmesinde yenilenen kira dönemlerinde kira artışının ne şekilde yapılacağına ilişkin bir hüküm bulunmaması(TBK 344/2. maddesi gereği),

3. Kira bedelinin tespiti isteminde davacının hukuki yararının bulunması,

4. Tespit istenen yerin konut ve çatılı iş yeri olması,

B. Kira Sözleşmelerindeki Artış Oranları Ve Uygulanması Gereken Artış Oranı

1. Endeks Dönemi yani kira sözleşmesinde artış oranının uygulandığı dönemler; Sözleşmenin belirli süreli olarak 1 yıl veya daha uzun süreli olduğunda (ilk kira yılı sonrasındaki her yenileme yılı (2.,3.,4.,5. Uzama yılları), uzun süreli kiralama  olduğunda da yine ilk yıl sonrasındaki yeni yıllar için (2.,3.,4., 5. Yıllar) kira belirlemesindeki artışta ENDEKS dönemi olup TBK m.344/1-2 uyarınca ( taraflarca sözleşmede daha düşük bir kira artışı kararlaştırılmamışsa )  önceki dönemde ödenen ihtilafsız kira bedelinde “geçmiş kira dönemi TÜFE oranında 12 aylık ortalama değişim oranı “ ile belirleme yapılır.

2. Sözleşmede KİRA ARTIŞI VE ORANI belirlenmiş sözleşmeler (TBK m.344/1 ) 

2.a. Sözleşmedeki oran «bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranın» altında kalırsa sözleşmedeki TÜFE den düşük olan oran uygulanır. 

2.b. Sözleşmedeki oran «bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı»nı geçiyorsa sözleşme oranı değil bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı UYGULANIR. (Taraflarca ilk yıl sonrası için her yenileme yılındaki uygulanacak kira bedelinin artışlı olarak (ör:1. yılda 1.000, 2. yılda 1.500, 3. yılda 2.000 TL ….. gibi )  belirlendiğinde de 12 aylık ortalama tüfe oranı aşılmamalıdır. Sözleşme de Kira Artışı ve Oranı belirlenmemişse  (TBK m.344/2) bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını  geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. (TÜİK oranı Üst sınır olarak artışta uygulanır)

C. Kira Tespit Davası Hangi Dönem İçin Açılır

Sözleşmenin başlangıçta belirli süreli olarak 1 yıl veya daha uzun süreli olup sözleşme 1 yıllık olduğunda yenilenen yıllar (ilk yıl + 4 yenileme yılı ile 5. yılın bitmesiyle) yenileme  yılı, uzun süreli ise ilk yıl sonrasında 6.kira yılı, ve bundan sonraki her beş yılın sonundaki yıllar HAKKANİYET dönemi olup bu dönemlerde kira tespiti istenir ve TBK m.344/3 uygulanır.

D. Kira Tespit Davalarında Kira Bedelinin Belirlenmesine İlişkin Şartlar

TBK’nun 344/3. Maddesinde; “kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir” şeklinde belirtilmiştir.

1.Tüketici fiyat endeksindeki önceki dönem oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı,

2. Kiralananın durumu,

3. Emsal kira bedelleri (kiralananın bulunduğu alanda rayiç kira artışına bağlı olarak)

E.  Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır.

TBK’nun 345. Maddesinde dava açma süresi ve kararın etkisi başlığı altında bu husus düzenlenmiştir. İlgili madde şu şekildedir;

“Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.

Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” şeklinde belirtilmiştir.

1. Maddenin incelenmesinde sözleşmede artış şartı olmadığında süresi içinde (YENİ DÖNEMİN BAŞLANGICINDAN 30 GÜN ÖNCESİNDE) dava açılmadığında bir sonraki dönem başından itibaren artışın talep edilip edilmediği konusu davacıya sorularak bir sonraki dönem için talep edilmesi halinde  inceleme konusu yapılabilir. Aksi takdirde dava şartı yokluğundan HMK.’nun 114. Maddesi uyarınca dava reddedilir.

2. Kira sözleşmesinde artış oranı varsa bu durumda ihtarname gönderilmesi şart olmayıp kira dönemi içinde açılacak dava ile bu dönemin başından itibaren uygulanacak kira parasının tespiti istenebilir.

3. TBK m.345 göre «süresinde davanın açılması bir dava şartı olup resen incelenir.

4. Yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce kiracıyla kira artışına ilişkin olarak ihtarname gönderilmesi halinde, dava yenilenen kira döneminin başlangıç tarihinden sonra açılmış dahi olsa mahkeme tarafından belirlenecek olan kira bedeli yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olacaktır.

5. Aynı şekilde, ihtarname gönderilmemiş olsa dahi; açılacak olan kira tespit davası, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmış olursa, mahkeme tarafından belirlenecek olan kira bedeli yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olacaktır.

6. Kira tespit davası yeni kira başlangıcından en geç otuz gün önce açılmamışsa ve bu süre içerisinde kiracıya ihtarname de gönderilmemişse, mahkeme tarafından belirlenecek olan kira bedeli yeni kira dönemi için değil, bir sonraki kira dönemi için geçerli olacak ve bu durumda kiralayanın bir senelik kira geliri kaybı söz konusu olacaktır.

F. Kira tespit davasında kiralananın boş olarak kiralanması halinde belirlenecek tutardan %5-20 arası hak ve nesafet indirimi yapılabilir.

G. Kira Bedelinin Tespiti Davalarında Deliller

1. Taraflar arasındaki kira sözleşmesi,

2. Emsal taşınmazların kira sözleşmeleri,

3. Emsal rayiç kira bedelleri(bilirkişiler tarafından incelenmektedir)

4. Keşif,

5. Bilirkişi raporu, dahil her türlü hukuka uygun delil kullanılabilir.

H. Kira Bedelinin Tespiti Davalarında Islah ve Bedel Artırımı

Kira bedelinin tespiti davası açılırken, istenilen kira bedeli dava dilekçesinde tam olarak belirtilmelidir. Çünkü kira bedelinin tespiti davalarında ıslah ve bedel artırımı mümkün olmadığı gibi belirsiz alacak davası olarak da açılamaz.

İ. Kira Bedelinin Tespiti Davalarında Görevli Mahkeme 

Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. (HMK m. 4/a)

Kira tespit talepli olarak Sulh Hukuk Mahkemesinde  açılan davada sözleşmenin inkar edilmesi halinde sözleşme kanıtlanamadığında dava reddedilir.

J. Kira Bedelinin Tespiti Davalarında Yetkili Mahkeme

HMK’nun 6. Maddesi gereği davalının yerleşim yeri mahkemesi, HMK.’nun 10. Maddesi gereği sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi, HMK.’nun 17. Maddesi gereğince tacir ve tüzel kişiler için yetki sözleşmesi ile yetkilendirilen yer mahkemesidir.

K. Kira Bedelinin Tespiti Davalarında Taraflar 

Kiraya veren ve kiracı tespit davası açabilir. Ayrıca iştirak halinde mülkiyet durumunda tüm paydaşların birlikte açmaları gerekir. Paylı mülkiyette ise paydaş kendi payına ilişkin tespit davası açabilir. 

L. Kira Bedelinin Tespiti Davalarında Harç

Ödenen aylık kira parası ile tespit istenilen aylık kira parası miktarı arasındaki aylık fark üzerinden üzerinden hesaplanacak harçtır.

M. Kira Bedelinin Tespiti Davalarına İlişkin Yargıtay Kararları

Yargıtay 6.Hukuk Dairesi’nin 2014/7428 E. 2015/508 K. Sayılı ilamı; “Maddenin üçüncü fıkrasına göre de, sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından geçerli olur.” Şeklindedir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/6612 E. 2015/9219 K. Sayılı ilamı; “Kira bedelinin tesbiti istenilen dönem başlangıç tarihinden itibaren istenebilmesi için ya sözleşmede artış şartının bulunması ya da dava tarihi itibariyle yürürlüğe giren 6098 sayılı kanunun 345. maddesi gereğince tesbiti istenilen kira dönemi başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bir bildirimde bulunmuş olması koşuluyla izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar davanın açılması halinde belirlenen kira bedelinin kira başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayacağı belirtilmiştir.” Şeklindedir. 

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/8259 E. 2016/3080 K. Sayılı ilamı; “Kira parasının tespitine ilişkin davalarda, dava dilekçesinde talep edilen kira miktarı ıslah yolu ile de olsa sonradan değiştirilip artırılamaz.” Şeklindedir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 2017/2792 E. ve 2021/267 K. sayılı ilamı; "Daha önce de belirtildiği gibi kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz."  şeklindedir.

Yargıtay 3.Hukuk Dairesi’nin 2017/3835 E. 2018/9602 K. Sayılı ilamı; “Harçlar Kanununun 17. maddesine göre kira tespit davalarında aylık kira bedelinin tespiti talep edilmesi halinde bir aylık brüt kira farkı üzerinden, yıllık kira bedelinin tespiti istnmesi halinde bir yıllık brüt kira farkı üzerinden nisbi harç alınması gerektiği,” şeklindedir. 

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/15709 E. 2018/13113 K. Sayılı ilamı; “Kira bedelinin tespiti davasını, kira sözleşmesini akdeden taraflar açabileceği gibi, o taşınmazın maliki veya paydaşlarından her biri de açabilir. Kiralanan, iştirak halinde mülkiyete konu ise, tüm mirasçıların birlikte dava açmaları veya açılan davaya katılmaları yahut muvafakat vermeleri ya da miras şirketine mümessil tayini ile mümkündür. Kiralanan müşterek mülkiyete tabi ise, her paydaş kendi payı oranında kira parasının tespitini isteyebilir.” Şeklindedir. 

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/3031 E. 2017/15380 K. Sayılı ilamı; “18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre, hak ve nesafet uygulamasına göre kira parası tespit edilirken; öncelikle tarafların tüm delilleri, varsa emsal kira sözleşmelerinin aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, yoksa resen emsal araştırması yapılmalı, kiralananın niteliklerine göre 3 kişilik (inşaat, mimar, hukukçu, mülk bilirkişi gibi) bilirkişiler kurulu oluşturularak, kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek gezilip, incelenerek bilirkişilerce ayrı ayrı (konumu, tarihi, kira süresi vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin somut emsal olup olmadığı, bedelinin telifi imkansız ise nedeni somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde, getirebileceği kira parasının o dönem için adil ve aşırı olmayan, hakkaniyete uygun miktarda olması gözetilmeli, bilirkişi raporu mahkemece somut gerekçeler ışığında re'sen değerlendirilmeli, hak ve nesafete uygun (kiracının eski kiracı olduğu gözetilerek bilirkişi kurulunca belirlenen bedelden bir miktar indirim yapılarak) olarak saptanması gerekirken” şeklindedir.